Kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan ve 1 Temmuz’da sona erecek olan düzenleme, yeniden uzatılacak. Ancak kira artışlarına nasıl dur denileceği konusunda hangi modellerin tartışıldığı da merak ediliyor. Bu konuda Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, önemli cevaplar verdi.
Özelmacıklı açıklamasında şu ifadeleri kullandı: ” Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un yaptığı açıklama çerçevesinde konut kiralarındaki sınırlamanın yeni dönemde uzatılacağına ilişkin değerlendirmeler geldi. İçinde bulunduğumuz 11 Haziran ve 1 Temmuz tarihleri arasında yenilemeleri olan kiracılar için ikinci yüzde 25’lik hakkı devam ediyor.
Düzenleme çıkarılırken 11 Haziran’dan itibaren başlatılmıştı. 15 ya da 20 Haziran’da başlatılan kontratlar için ikinci yüzde 25’lik hak şu an için devam diyor durumda.
Bayram tatili ve gündemin yoğunluğu nedeniyle bu kanuni düzenlemenin 1 Temmuz’a yetişmeyecek olması taraflar arasında bir soru işareti. Yapılan açıklamalar gösteriyor ki düzenleme geriye dönük düzenleme olarak geçecek. TÜFE oranında artışlar yapılsa da geriye yönelik olarak talep edilecek şekli ile bir düzenleme var.
Bunun karşılığında tekrar bir davaya gerek kalır mı? Bu aradaki farklar talep edilir mi? Kiracılar bu düzenleme çıkana kadar tam 1 Temmuz’da kontratı dolanlar bu tutardan ödeme yapar mı? Bunu çıkacak düzenleme ile göreceğiz.
Bölgeler anlamında rayiç değerlerin araştırılması Meclis Araştırma Komisyonu’nun kurulmasının gündemde olacağını görüyoruz. Şunu da unutmamak lazım sektör içerisinde piyasaları değerlendiren biri olarak ifade etmek isterim ki açıklanan asgari ücret artışları çerçevesinde son 1 yılda artışların yüzde 107’ye yaklaştığını, kiradaki son artışın yüzde 63.70 seviyesinde olduğunu, en azından TÜFE ortalaması korunsa kiracı ile mal sahibi arasındaki anlaşmazlıklar daha az seyredebilir.
Düzenleme bir şekilde yeni dönemde de uzatılacaktır. 1 Temmuz’a yetişmemesi durumunda geriye dönük alınacağına ilişkin bir düzenleme bekleniyor.
İstanbul’da 350 bin evin boş durumda olduğu söyleniyor. ‘Hayalet evler’ diye de adlandırılan bu durumun kira fiyatları üzerindeki etkisi ne?
Özellikle hayalet ev başlığında gerek yerel yönetimlerden gerekse bazı kamu otoritelerinden çeşitli rakamlar telaffuz ediliyor. Bunu genel anlamda istatistiki veri çerçevesinde konuşmak gerekirse İstanbul’da 6.5 milyona yakın yapı stoku var. Avrupa ortalamalarına göre evler yüzde 5’e kadarki kısım aslında boş ev olarak adlandırılabilir bir rakama tekabül ediyor.
İstanbul’da ‘Hayalet ev’ adlandırılabilir yaklaşık tahmini olarak 350 bin civarında taşınmaz olabilir. Bu taşınmazlar neden boş dediğimizde birkaç başlık öne çıkacaktır.
Bunlardan ilki çok farkında olunmasa bile her durumda kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan evlerdir. Kentsel dönüşüm süreçler hızlı gerçekleşmiyor. Bazı binalarda riskli yapı tespiti sonrası itirazlar nedeniyle bazı malikler boş kalmış evlerini binanın yıkılması nedeniyle boş tutmaya devam ediyorlar.
Baktığımızda burada zaten dönüşümde şu an bekleyen İstanbul’da 100 bin konut var. Bunun yaklaşık yarısı kiralık destek 50 binlik stok kentsel dönüşüm nedeniyle piyasada boş durumda.
Bir diğeri ise pandemi sonrasında yazlıklar tam zamanlı olarak kullanılmaya başlandı. İnsanlar özellikle İstanbul gibi bazı şehirlerdeki evlerini boş bırakıp daha uzun vaktini yazlıklarında geçiriyorlar. O nedenle aslında burada bir kriter belirlemek faydalıdır. Örneğin 6 aydan fazladır boş kalanlar gibi bir kriter belirlenerek buradaki net stok devlet tarafından çıkarılabilir.
Bununla beraber son dönemde deprem sonrasında öğrenciler için bir uzaktan eğitim imkanı getirildi. Bugün İstanbul’da 3 milyonu aşkın üniversite öğrencisi var. Bu öğrencilerin önemli bir kısmı evlerde kalıyor. Memleketlerine döndüler ama kira kontratları nedeniyle sözleşmeleri devam ediyor.
Yapı stoku özellikle öğrenciler nedeniyle de gözüküyor. Bu kişiler eylül ayından sonra yine evlerine dönecekler.
Gurbetçilerin de büyükşehirlerde evleri var. Gerek miras yoluyla kalan taşınmazları gerekse de bu bölgedeki hatıraları nedeniyle taşınmazlarını her zaman kiraya vermiyorlar. Geldiklerinde kenti evlerinde kalmayı tercih ediyorlar.
Bu şekilde gurbetçiler nedeniyle de özellikle İstanbul ve diğer illerde boşluk var.
Bir diğer neden de yabancılara vatandaşlık için satılan 3 yıllık elde tutma şartı olan boş evlerdir. Bu evlere düzenleme yaparken kiraya verme şartı getirebilirdik. Yabancılar da nispeten gurbetçiler gibi Türkiye’de dava sürelerinin uzun olmasından dolayı gayrimenkullerini kiraya vermekten kaçınıyor. Bugün kira davaları 2 yılda çözülüyor. Böyle bir uyuşmazlığı yaşamak istemiyorlar. Taşınmazlarını boş tutmak istiyorlar.
Mal sahipleri yüzde 25 sınırının uzatılmasının değerlendirilmesi nedeniyle de taşınmazları boş durumda ise bu taşınmazı boş hali ile satmak istiyorlar. Kiracılı taşınmaz satışı çok zor. Müşteriler de almak istemiyorlar. O dairede oturacaklarsa taşınmazın boş olmasını istiyorlar. O nedenle şu anda satışta olan evlerin de bir kısmının bu sayıya dahil edileceğini değerlendirebiliriz.
Ben bu stokun çok fazla olduğunu zannetmiyorum. Bazı ülkeler bazı uygulamaları devreye alarak bu noktada boş evlerin ekonomiye kazandırılması noktasında adımlar attı.
Kanada’da bazı eyaletlerde 6 aydan fazla boş tutulan evlere vergi getirilmeye başlandı. Bu vergilerle dar gelirliler için sosyal konutlar üretildi. Belediye evleri gibi modeller geliştirilerek kiracıların taşınmaz bulması dar gelirliler için yeni konutların üretilmesi sağlanmış oldu. Örnek alınabilecek bir projedir.
Kanada’da böylelikle boş ev stoku yüzde 20-30 oranında azaldı. Elde edilen gelirle yeni konutlar yapıldı.
İspanya’da emlak vergilerine yüzde 150’lik ek vergi getirildi. Boş kalan evlerle alakalı bir düzenleme yapıldı.
Fransa’da boş kalan gerekse de birden fazla evi olanlar için ek emlak vergileri söz konusu. Evlerin nispeten boş kalmamasına ilişkin tedbirler alınabilir.
İnsanlar tayinleri nedeniyle, iş değişiklikleri nedeniyle yurt içi ve yurt dışı eğitimlere gitmeleri nedeniyle, evlenme ve boşanma durumları nedeniyle, bağımlı göç dediğimiz aile bireylerinin yanında kalma ile alakalı nedenlerle insanlar bugün için bazı sağlık problemleri, emeklilik nedeni ile farklı illere göç ediyorlar. Biz buna iç göç diyoruz ve göçün nedenleri bu başlıklarla oluşuyor.
İstanbul başta olmak üzere diğer illerde ‘hayalet ev’ rakamlarının çok yüksek düşünülmesinin geliştirilecek konut politikaları açısından doğru olmayacağını bizim kiracılar için üreteceğimiz konut sayısını artırmaya ihtiyacımız olduğunu değerlendirebiliriz.”
