Kira sözleşmelerinde yüzde 25 sınırlaması arabulucu tarafından geçilebilir mi?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümünde arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu durum, teknik bir terim olarak “dava şartı” olarak adlandırılmaktadır. Dolayısıyla, kiracı veya ev sahibi olarak, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir anlaşmazlık yaşanıyorsa ve dava açmayı düşünüyorsanız, öncelikle anlaşmazlığı çözmek için arabulucuya başvurmanız gerekmektedir. Bu, “Anlaşmazlık gökyüzüne vurdu, artık konuşacak bir şey kalmadı” demek yerine, karşı taraf ile son bir kez görüşme şansınız olduğu anlamına gelir.
Arabuluculuk, alternatif bir anlaşmazlık çözüm yoludur. Ancak önemli bir noktayı vurgulamak gerekir; arabulucu bir hakem değildir ve anlaşmazlığın sonucunu kendisi belirleme yetkisine sahip değildir. Örneğin, 5. kira yılının sonunda kira tespit davası açılacaksa, arabulucu kira bedelini belirleme yetkisine sahip değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacaksa, arabulucu ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendiremez.
Kısacası, arabuluculuk, yargılama süreci değildir; sadece dava yoluna gitmek isteyen taraflar arasında uzlaşma sağlama faaliyetidir. Arabuluculuk, “köprüden önce son çıkış” olarak düşünülebilir.
Arabulucuya başvuran tarafın başlangıçta hiçbir ücret ödemesi gerekmez, ancak arabuluculuk masrafları sonradan dava açan tarafça karşılanır. Şu an için arabulucu ücreti genellikle 1.400 TL’dir. Taraflar uzlaşırlarsa, arabulucuya ödenecek ücret, anlaşmazlığın değerinin yüzde 6’sıdır ve taraflar arasında farklı bir anlaşma yoksa bu ücreti eşit olarak paylaşırlar. Kira anlaşmazlıklarında genellikle anlaşmazlığın değeri, yıllık toplam kira bedeli olarak kabul edilir. Ancak tahliye talebi gibi durumlarda anlaşmazlığın değerinin hesaplanması konusunda bazı belirsizlikler olabilir. Kişisel görüşüm, tahliye talebi olan anlaşmazlıkların dava değerinin yıllık toplam kira bedelini oluşturacağı yönündedir. Çünkü tahliye davası açılırken de dava değeri olarak yıllık toplam kira bedeli gösterilir ve bu bedel üzerinden harç alınır.
Zorunlu Arabuluculuk Hangi Durumlarda Geçerlidir?
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıkların en uzun ve karmaşık olanları, tahliye davalarıdır. Bu davalar, ihtiyaç nedeniyle, sözleşme ihlali nedeniyle veya taşınmazın yeniden inşası nedeniyle olabilir ve genellikle uzun sürebilir. Bu nedenle, başlangıçta gerçek ve samimi olan taşınmaza olan ihtiyaç, dava sürecinin sonunda değişebilir ve bu nedenle başlangıçta açılan tahliye davası reddedilebilir. Arabuluculuk görüşmeleri sırasında kiracının taşınmaza olan ihtiyacı gerçek ve samimi olduğuna ikna edilebilir.
Ayrıca, kira güvencesi ve depozito kaynaklı anlaşmazlıkların çözümü için de arabulucuya başvurmak zorunludur. Hangi tarafın hangi giderleri üstleneceği konusunda anlaşmazlık çıkarsa, yine arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Ancak İcra ve İflas Kanunu gereği, ilamsız icra yoluyla tahliye takip talebinde bulunma olanağı varsa, bu durumda arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Ancak arabulucu, emredici hükümlere aykırı bir talep ile başvurulduğunu tespit ederse, arabuluculuktan çekilmelidir.
Arabuluculuk zorunlu hale geldiğinden, kira davalarında nasıl bir azalma olacağını zaman içinde göreceğiz. Ancak bu uygulamanın, kiracı ve ev sahibi arasındaki iletişimi kesen anlaşmazlıkları çözmek ve uzlaşma kültürünü geliştirmek için faydalı olacağını düşünüyorum.
Son olarak, kira artışına getirilen yüzde 25 sınırlamasının, toplumsal barışı nasıl etkilediği konusunda bilinçli olunması gerektiğini belirtmek isterim. Bu sınırlama nedeniyle bozulan toplumsal barış, arabuluculuk yöntemiyle yeniden inşa edilebilir hale gelmiştir. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu, kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlıkları kapsadığı için işyeri kiralarından kaynaklanan anlaşmazlıklar da arabulucuya başvurmayı zorunlu kılmıştır.
Unutmayın ki, Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi ve Geçici 2. maddesi gereği, kira bedeli artışlarına ilişkin yüzde 25 sınırlaması emredici bir hükümdür. Bu nedenle, kiracı ve ev sahibi arasında anlaşarak bu sınırlamanın üzerinde bir zam yapmak geçerli değildir. Arabulucu, bu tür anlaşmazlıklarda emredici hükümlere aykırı bir taleple karşılaştığında arabuluculuktan çekilmelidir. Arabuluculuk, emredici hükümlere aykırı çözüm üretme yöntemi değildir.
Kişisel görüşüme göre, kiracı, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin iki yıllık zamanaşımı süresi içinde fazladan ödediği kira artışını dava edebilir, ancak önce arabulucuya başvurarak bu yol izlenmelidir.
