Yargıtay’dan 5 yıl kararı…
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal kira bedellerinin altında kalan taşınmazlara ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi belirli şartların oluşması halinde yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
İstanbul’daki iş yeri için 39 bin lira kira talebi
Karara konu olayda, İstanbul’daki iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini ve bu bedelin emsal kira değerlerinin oldukça altında kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu. Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.
Yerel mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin son olarak 2018 yılında yenilendiğini dikkate aldı. Mahkeme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla 5 yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafete göre kira bedeli belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması ve kira bedelinin sözleşmede yer alan artış şartına göre hesaplanması gerektiğine hükmetti.
Davacının kararı istinafa taşımasının ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de başvurunun reddine karar verdi.
Bunun üzerine mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve temyiz yoluna başvurdu.
Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması şartıyla geçerli olduğu belirtildi. Bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulanacağı kaydedildi.
Kararda ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın ardından yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira döneminde uygulanacak bedelin; üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebileceği ifade edildi.
Kira tespit davası için 5 yıl şartı tek başına yeterli değil
Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğinin düzenlendiğine dikkat çekti.
Kararda, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği belirtildi.
Dava konusu olayda yerel mahkemenin 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldığına işaret eden Yargıtay, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ise 2005 yılında başladığını vurguladı. 2018 yılında yapılan sözleşmenin kira bedelini güncellemek amacı taşımadığı, yalnızca mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.
Emsal ve rayiç kira bedelleri araştırılacak
Yargıtay kararında, mahkemenin sunulan delilleri değerlendirerek kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiği belirtildi.
Daire, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç bedellerin altında olduğunun ortaya çıkması halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olmasının tek başına belirleyici olmayacağına dikkat çekti.
Kararda, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak geçen sürenin dikkate alınması ve şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Bilirkişi heyetinden ek rapor istenecek
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin eksik araştırma ve incelemeyle karar verdiğine hükmetti.
Buna göre mahkemenin, 2018 başlangıç tarihli yenilenen kira sözleşmesinde belirlenen bedelin, sözleşmenin yenilendiği tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırması gerekiyor.
Ayrıca o tarihte ödenen kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiğine işaret eden Yargıtay, belirlenen bedelin rayice uygun olduğunun tespit edilmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılmasını, rayice uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesini istedi.
Daire, bu incelemeler yapılmadan verilen yerel mahkeme kararını usul ve kanuna aykırı bularak bozdu.