Arsa talebinin artması, mağdur olanların sayısını da artırdı.
Pandemi ve sonrasında yaşanan deprem felaketleri, tüketicilerin taleplerinde bir değişikliğe neden oldu. Müstakil yaşam hayali olanlar için arsa satışları son iki yılda hiç olmadığı kadar arttı ve bazı dönemlerde konut satışlarını bile geride bıraktı. Bütçesi uygun olanlar, arsa alarak konut yaptırma seçeneğini tercih ederken, daha düşük bütçeleri olanlar prefabrik yapılar ve tiny house’lara yöneldi. Bu yoğun talep, gayrimenkul piyasasını da etkiledi. Artık arsa satışı sadece emlakçılar aracılığıyla gerçekleşmiyor. Bu alanda faaliyet gösteren ve projeli arsa satışı yapan firmaların sayısı hızla artıyor. Hızla büyüyen bu pazarda tüketicilerin dikkatli olmaları ve satın aldıkları ürünleri her yönüyle incelemeleri gerekiyor.
Bünyesinde yüzlerce emlak ofisi barındıran Mastertürk Grubu’nun Başkanı Gökhan Taş, artan fiyatlar nedeniyle konut alamayan orta gelirlinin tapu hayalini arsa yoluyla gerçekleştirdiğini söyledi. Bu talep nedeniyle çok sayıda firma kurulduğunu belirten Taş, ‘Tüketici talebi bu alanı çok cazip hale getirdi. Arsa projesi geliştiren firma sayısı arttı ve artmaya devam edecek. Kurumsal firmaların yanında maalesef kötü örnekler de çıkacak. Mesela şirketin sermayesi 100 bin lira ama 100 milyon liralık işe giriyor. Bu noktada alıcının çok dikkatli olması gerek. İmar gelecek diye satılan yer alınmaz. Olacak yapılacak değil, mevcutta ne olduğu önemli. İmarsız yeri imarlı satıyorlar, lokasyonu cazip diyorlar gidip bakınca öyle olmadığını görüyorsun, 150 bin liraya arsa satıyor ama altyapı masrafı 200 bin lirayı aşıyor… Bunun gibi birçok örnek var. O nedenle hem firma iyi araştırılmalı hem de alınan arsanın imar koşulları kontrol edilmeli. Ben söylenenlerle yetinmemelerini, ayak basmadıkları yeri almamalarını öneririm’ diye konuştu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, tiny house, ekoköy gibi alternatif ikinci ev konseptlerine olan ilgi nedeniyle arsa taleplerinin arttığını ve bu yönde satış yapan firmaların da çoğaldığını belirtti. Maya, şu önerilerde bulundu:
‘Öncelikle arsa ve arazi/tarla arasındaki farkları iyi biliyor olmalısınız. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi arsa niteliğindedir. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır. Bölgesel olarak tarla /arazi olan yerler kentin gelişimine bağlı olarak gelecekte imar geçme potansiyeli içerir. Bir de farklı imar koşullarına bağlı olarak tarla tapusu olsa dahi imara uygun hale getirilmiş parseller de söz konusu olabilir. Bu tür tarla tapularında gereken yükümlülükleri yerine getirdikten sonra yapı yapılabilirsiniz. Bu nedenle önce alınan yerin niteliği iyi bilinmeli.
Tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı mutlaka bakılmalı. Mesela tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım arazisi şeklinde kullanılmasını gerektirebilir.
Gayrimenkulün tamamını mı alıyorsunuz, Hisse mi emin olun. Bazı satışlarda arazinin belirli bir kısmının sınırları belirlenmiş olarak size satışının yapıldığı söylense de hisseli tapunuz olacaksa çok dikkat etmeniz gerekir. Hisseli tapuya sahipseniz her bir hissedar yasal olarak parselin tamamında hissesi oranında söz sahibi olur. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmak bu konuda en doğru yoldur.
Elektrik, su, yol bağlantıları konusunu sorgulayın. Bu bağlantılar yoksa burada bir tiny house’nuzun olması oldukça güç hale gelir. Son dönemde kurumsal şekilde yapılan arsa/arazi satışlarında yol, su, elektrik bağlantısı ile birlikte ortak sosyal donatı alanlarının da satışı yapan firma tarafından sağlanacağı belirtiliyor. Bu tür hususları netleştirdikten sonra alım yapmalısınız.
Fiyatın piyasa rayicinin çok altında olduğunu düşünüyorsanız durumu sorgulayın. Bir gayrimenkul alırken yakın çevre piyasasında alım satım rakamlarını mutlaka araştırın ve genel rayiçler hakkında fikir sahibi olun. Uzmanlık alanınız olmayan bir konuda size göre önemli bir birikiminizi harcayacaksanız mutlaka ekspertiz raporu almanızı da tavsiye ederim.’
Parasını ödediğiniz bir arsa ya da araziyi, hatalı alım işlemi nedeniyle kaybedebilirsiniz. Alım şekli konusunda uyarıda bulunan Avukat Kiraz şunları söyledi: ‘Tarım arazilerinde hisseli satış mümkün değil. Noterler bu arazilerle ilgili satış vaadi sözleşmesi düzenlememeli. Yapılmışsa da geçerli değildir ve mahkemeye başvurulduğunda tapu hakkı oluşmaz. Miras olan tarım arazilerinde tüm hissedarlar ancak tek bir kişiye satış yapabilirler. İmarlı arsada ise satış vaadi sözleşmesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan adi yazılı sözleşmeler yok hükmünde olur.’
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, arazi ve arsa satışındaki riskler konusunda şunları söyledi:
1- ‘Tarım arazilerinde beş dönümün altında yapı inşasına izin verilmez. Beş dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması, en fazla iki kat olması kaydıyla ev yapılabilir. Arazi ne kadar büyük olursa olsun ‘sadece bir adet 250 metrekare ev’ yapılabilir.
2- ‘Beş dönümde 250 metrekarelik tek ev kuralı’ tiny house ve prefabrik yapı için de geçerlidir. Yani 5 bin metrekare bir araziye 10 tane tiny house ya da prefabrik ev koyamazsınız. Koyarsanız kaçak sayılır. Çünkü kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü alır. Ama elektrik, su istemeyen biri, bir araziye istediği kadar tiny house yerleştirebilir. Bu bir araziye araç koymakla aynı anlama gelir.
3- Arsalarda ise durum şöyle: Hissedar olarak bir arsanın içerisinden pay satın almak mümkün ve buna yasal bir engel yok. Ancak önlem alınmadıysa ciddi riskler var. Bir arsayı satın alan hissedarlar eğer aralarında o arsanın kullanımına yönelik sözleşme düzenlememişlerse arsanın tamamına maliktirler. Yüzde 1 arsa payına sahip bir hissedar yüzde 99 hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Başka bir şehirden bu şekilde alım yaptınız, yıllar sonra gittiğinizde arsanın bilginiz dışında kullanıldığını görebilirsiniz.
4- Hisseli satışta karşımıza çıkan diğer bir sorun, taraflar arasında fiili bir taksim sözleşmesi yok ise bu arsanın üçüncü kişilere satılmadan önce diğer hissedarlara teklif edilmesi zorunludur. Yine müşterek hissedarlar diğer hisse sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezler. Yapı inşası için tüm maliklerin onayı gerekir. Bu noktada arsa satışı ancak ve ancak ‘fiili taksim sözleşmesi’ veya ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapılması halinde kişilere bağımsız hareket etme hakkı verir. Amaca özgüleme en garanti yoldur. Bu sözleşme üç avantaj sağlar; ortaklığın giderilmesi davasını önler, satış halinde payınızı önce diğer hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Fiili taksim sözleşmesi ise kısmen korur ve iki avantaj getirir; kimse alanınıza giremez ve satış halinde diğer hissedarın önceliği olmaz. Her ikisi de yoksa büyük risk taşır.
5- Bugün kimi firmalar hisseli Arsa satışında alanı parsellere ayırıyor ve söz gelimi ‘3 numara sizin’ diyor. O alana Tiny House koyarsınız, kimse müdahale edemez. Ama imarlı da olsa hisseli olduğu için bir yapı inşa edemezsiniz.’
